札幌市の全駅（地下鉄、JR、市電）を、Tier1〜Tier5で分類しています。

今後、北海道の不動産市場では人口減少と都市機能の集約が進むことで、2035年以降は札幌市中心の「Tier1〜Tier5」エリアに投資が集中していくと予想されます。

【Tier1】大通・札幌駅を含む北海道の超中心地

【Tier2】乗降者数2万人以上、またはそれに準ずる主要駅・交通拠点の徒歩圏を含む

【Tier3】乗降者数5千人以上〜2万人未満、または地域生活の核となる駅を含む

【Tier4】乗降者数5千人未満に準ずる駅で、中心部へのアクセスが可能なエリア

【Tier5】実需がある郊外・バス圏・車圏エリア・Tier4駅徒歩10分以上離れた地域

なぜTier1〜Tier5に集約されるのか？

🔻 人口集中：北海道全域で札幌への一極集中が加速し、郊外エリアや地方都市では空室率が上昇

🚇 交通利便性重視：駅近や交通の利便性が高い場所に投資が集中しやすい

📉 住宅需要の二極化：中心部の利便性 vs. 郊外の住環境。その他エリアは対象外に

💰 投資効率の追求：利回りだけでなく、出口戦略・流動性の観点からTier上位が優位

今後投資対象にならないエリアは？

Tier分類外のエリア（鉄道・市電アクセス圏外、人口減少・高齢化が著しい地域）は、投資対象としては今後さらに厳しいポジションになります。持続可能な不動産戦略を考えるうえで、Tier1〜5への集中が合理的な選択といえるでしょう。

札幌市エリア格付け（Tier分類）は、主に土地の立地特性を評価したものであり、最終的な賃貸需要を保証するものではありません。物件評価や賃料設定、設備状況との総合判断が重要となります。

Tier1+物件評価Sランクでも空室になることがあります
　└ 市場水準に対して賃料が高すぎる場合など、需要が追いつかず空室が発生する可能性があります。
Tier2の駅徒歩10分より、Tier3の駅徒歩2分の方が人気が出ることもあります
　└ 立地や周辺環境によって、エリア格付けを上回る実需があるためです。
Tier4+Tier5の物件でも、ガレージ・設備が充実し賃料が割安なら人気物件になるケースもあります
　└ エリアにとらわれず、建物評価と価格のバランスが鍵です。

これら3軸すべてを考慮することが、将来を見据えた賃貸経営には不可欠です。