総務省統計局・札幌市まちづくり政策局政策企画部企画課　令和7年最新版

1.人口がついに減少局面へ！

人口と世帯数がデットクロスに突入！

※1 札幌市の人口は2022年をピークに減少に転じました。
※2 世帯数は継続して増加中で2025年には初めて「100万世帯」を突破しました。

2.賃貸住宅への影響

札幌市の人口は2022年をピークに減少に転じた一方で、世帯数は増加傾向を維持し、2025年には初めて100万世帯を突破しました。

この傾向は「1人世帯・高齢単身世帯の増加」や「家族構成の小規模化」を反映しており、人口減少＝賃貸需要の減退、とは直結していない状況と予想できます。

しかし、すでに人口と世帯数が交差（デッドクロス）しており、減少局面へと突入しています。次は世帯数がピークアウトし減少局面に入ると、空室率の上昇や賃料の下落圧力といった影響が段階的に顕在化すると予想されます。

札幌市の推計によれば、「世帯数」は2030年に99万世帯でピークを迎え、その後減少に転じ、2035年には本格的な減少局面に入ると予測されています。

しかし実際には、2025年の時点で既に100万世帯を突破し、過去の推計を上回るペースで増加しています。

このことからも、実際の世帯数増加ペースは当初の予測を上回っており、「人口減少」と「世帯数ピーク」のタイミングは、2030年や2035年よりも前倒しで訪れる可能性が高いと考えられます。

ただし、世帯数が減少に転じたからといって、すぐに賃貸住宅の空室率が上昇するとは限りません。激減フェーズ（急速な世帯数の減少）に突入するまでは、一定の需要は維持される可能性が高いです。つまり、実際の空室率上昇は、人口構成や高齢化の影響とあわせて、さらに数年遅れて表面化すると想定されます。

また、空室率の変動は地域の立地条件や建物の設備・維持管理状況などによって大きく異なるため、全体を横並びにして一元的に評価することはできません。

高齢単身世帯の大量自然減（死亡による減少）
- 推計によると65歳以上の単独世帯は2040年以降減少。
- 高齢単身世帯は入院や死亡をきっかけに、住宅から一斉に退去する傾向がある。
若年層の人口減少による新規世帯形成の激減
- 20代・30代人口が継続的に減少し、転入者の不足とともに賃貸需要が細る。
不動産の維持困難（空室のまま放置される住宅の増加）
- 資金難の家主が増加し、空室が出ても補修や入居募集が行われず、市場に戻らない物件が増加。
- 相続が急増し無管理状態となった物件では、空室が出ても補修や入居募集を行わないケースが増加。
- 選ばれない部屋が放置され続け、やがて朽ちていく。

※家主の高齢化や収益性低下により、維持費や改修費をかける余力がないケースが増えており、特に築古物件で深刻化。

今後、札幌市をはじめとする地方都市では、人口・世帯数の減少が不可逆的に進行していく中、2025年度までの不動産戦略では対応が困難となります。

空室率の上昇や賃料の下落リスクを見据え、不動産オーナーはエリア・物件のポジションをより戦略的に把握し、再投資や賃料設定、出口戦略を練る必要があります。

その第一歩として、

２，物件評価（S〜Dランク）

３，市場適合性評価（A〜C）

という三軸による評価モデルでの分析をおこないます。これにより、将来的な価値維持・収益安定に向けて、「投資すべき不動産」「改善により勝ち残れる不動産」「早期に手放すべき不動産」の見極めが可能となります。

詳しくは「不動産三軸評価モデル」のページをご覧ください

札幌市エリア格付け（Tier分類）は、主に土地の立地特性を評価したものであり、最終的な賃貸需要を保証するものではありません。物件評価や賃料設定、設備状況との総合判断が重要となります。

Tier1+物件評価Sランクでも空室になることがあります
　└ 市場水準に対して賃料が高すぎる場合など、需要が追いつかず空室が発生する可能性があります。
Tier2の駅徒歩10分より、Tier3の駅徒歩2分の方が人気が出ることもあります
　└ 立地や周辺環境によって、エリア格付けを上回る実需があるためです。
Tier4+Tier5の物件でも、ガレージ・設備が充実し賃料が割安なら人気物件になるケースもあります
　└ エリアにとらわれず、建物評価と価格のバランスが鍵です。

これら3軸すべてを考慮することが、将来を見据えた賃貸経営には不可欠です。